Keskmise sissetulekuga laenulahingusse ei pääse
Kodulaenu omanikul Veikol on rusikas püsti. Euribor ronib üles ja igakuised osamaksed kratsivad krae vahel.
Päeva hind on 600 krooni
Veiko võttis Sampo pangast kodu ostmiseks lisalaenu. Lisalaenu seepärast, et kooselu läks lõhki, ja kuna ta ei soovinud varem ühiselt ostetud korterist loobuda, ostis ta selle endale lisalaenu abil lihtsalt välja. Lisalaenu lepingu tingimuste hetkeks oli euribor just langenud, aga lepingusse läks mõne päeva tagune euribori kurss.
See tähendab, et 7280 kroon asemel maksab ta kuus hoopis 7894 krooni. Kokku on Veikol laenu 1,3 miljonit 30 aastaks. Säärase olukorraga peavad arvestama kõik kinnisvarabuumijärgsed laenuvõtjad. Pankade rahakotid enam kergesti ei avane ja laenuvõtja jaoks on pidu läbi.
„Küsisin pankadest muidugi ainult head protsenti,” sõnab Veiko. „Pankade vahet jooksmist jagus kaheks nädalaks. Seni olin olnud SEB klient, aga nende pakkumine oli ikka üsna kehv. Lõpuks tuli käia pankade vahet seletamas, millise pakkumise tegi konkurent ja millise teevad nemad. Lõpuks jõuad sellise pakkumiseni, mis on reaalse hinnaga. Alguses pakutakse poolteist või kaks protsenti raudselt üle.”
Esimest korda võttis Veiko laenu endise elukaaslasega aastal 2004. Summa oli 800 000 ja protsent oli toona nelja ringis.
„Aga ega valikut eriti ei olnud,” ütleb ta. „Sul on kaks võimalust: kas üürid korteri ja maksad tühja või ostad korteri ja maksad vähemalt enda tuleviku jaoks. Siis on sul midagigi kusagil. Ja pärast, kui näed, et jõud ei käi üle, on sul võimalus see maha müüa. Hea küll, sellega võib kaotada, kui arvestada turuseisu ja neid, kes võtsid endale suure laenu.”
Laenu võtmisega kaasnesid kõikvõimalikud pangatoimingute tasud, notaritasu ja maakleritasu. Kõik kokku ligi 15 000 krooni.
Praegu maksab Veiko laenu üksinda ja see võtab peaaegu poole tema kuupalgast.
„Kui ma õigesti mäletan, siis pakuti kodulaenu juurde igasuguseid huvitavaid tarbimislaene ja kõiki muid asju — loomulikult palju karmimate intressitingimustega,” meenutab Veiko. „Seal on neid konkse juba nii palju, et isegi kui sa loed seda lepingut, sa lihtsalt ei haara kogu teemat. Kui aga oled natuke rohkem kursis, kui on pisutki rohkem aega tegeleda selle asjaga, siis saad teada, mis kõik võib sinuga halvema stsenaariumi korral juhtuda.”
„Igatahes on intress praegu karm ja seda tõstetakse järjest kõrgemaks,” siunab Veiko. „Selgelt läbipaistvaid sooduspakkumisi, mis aitaksid laenusõltuvust vähendada, ju ka ei ole. Ei saa öelda, et ma ennast otse petetuna tunneksin. Äri on äri ja sõpru seal ei tunta. Lihtsalt igaüks, kes laenu võtab, peab arvestama, et ühel hetkel võib ta saada paraja „nätaka” vastu vahtimist.”
Kui Veiko laenutingimusi naisest lahku minnes muutma pidi, muutus põhjalikult ka laenuleping. Veiko küsimus oli loomulikult: miks nii?
Pangast vastati: selline on turuolukord.
„Mul ei olnud võimalik eriti apelleerida ka ja nii see jäigi,” nendib Veiko. „Tookord saadeti mind lihtsalt pikalt, et teistmoodi ei ole võimalik, ja nii jäi.”
Pankadel kulm kortsus
Krediidipanga krediidiosakonna juhataja Karin Ossipova tõdeb, et kodulaenu tingimused on tõesti väga karmiks muutunud — intressimäärad on kõrgemad ja tagatise nõuded julmemad.
„Pank laenab ju edasi talle usaldatud raha, millel on samuti oma hind ja tagastamise tähtaeg,” ütleb Ossipova. „Langevad kinnisvarahinnad sunnivad panka küsima lisatagatisi. Pank eeldab, et laen makstakse tagasi igakuistest maksetest, mitte kinnisvara müügist. Pealegi, kui pank peaks kellegi korteri täitemenetluse korras (loe: sundkorras) müüma, siis on selle hind kindlasti kolmandiku võrra turuhinnast madalam.”
Swedbanki laenude osakonna juhataja Aet Altroff võtab karmistunud laenutingimused kokku nii: „Peatunud on palgakasv, mistõttu me ei saa laenuotsuse juures eeldada kliendi sissetuleku kiiret kasvu lähiajal. Samal ajal suureneb kliendi rahakotis muude kulutuste osa, mistõttu oleme tõstnud minimaalse sissetuleku piiri üksiklaenajale 10 000 kroonile senise 7000 krooni asemel ja kahekesi laenajale 15 000 kroonile senise 10 000 krooni asemel.”
Ja nüüd tuleb jälle mängu kinnisvaraturg.
„Pangale on oluline laenude korralik tagatus ka lühemaajaliste hinnakõikumiste korral. Seetõttu näeme üldjuhul hea omafinantseeringu tasemena 30%, mis varem oli 10%. Kui kliendil seda ei ole, sobivad ka lisatagatised. Laenu tagasimaksmise maksimaalne periood on nüüd 30 aastat.”
Aga kuidas sellistes tingimustes lubada endale Mustamäe kahetoalist korterit, mille hind võib jääda 900 000 krooni piiresse?
Swedbanki tingimuste järgi peab selleks olema laenusoovija sissetulek vähemalt 18 000 krooni ja tal ei tohi olla muid rahalisi kohustusi.
Vaesem maksab rohkem
Samal ajal on pankadel komme kehtestada madalama sissetulekuga laenuvõtjaile kõrgem intress. Miks nii? Altroff selgitab.
„Mida riskantsem on laen, seda kõrgem intress. Kliendile pakutav marginaal sõltub alati laenusoovija varasemast maksekäitumisest, maksekoormusest ja omafinantseeringust. Eriti olulised on makseajalugu ja -koormus, sest kogemuse järgi kipuvad varasemad maksehäired korduma, nende laenude riskantsus on suurem ja seetõttu ka intress kõrgem. Kuna korrektne maksekäitumine ja väike maksekoormus on selged tõendid madalama riskiprofiiliga laenu kohta, on selle intress soodsam.”
Ühesõnaga — väiksema sissetulekuga inimeselt üritatakse võimalikult palju raha kätte saada enne seda, kui tal võiksid tekkida makseraskused. Aga kas kõrgem intress iseenesest ei või juba makseraskusi põhjustada — see ilmselt ei kuulu pangaloogikasse.
Selle paneb paika nähtus nimega „turuloogika”, mis ütleb Altroffi suu kaudu nii: „Tuleb tunnistada, et atraktiivsem aeg pikaajalise kodulaenu võtmiseks on praegu möödas ja tuleb oodata paremat aega.”
Kahtlus ajas vähe laenama
Sven Pärnumaalt ei hakanud paremat aega ootama. Võttis oma laenu Sampo pangast, aga võttis nii vähe, kui oli hädavajalik. Sampost võttis lihtsalt sellepärast, et teistest pankadest oli „ammu kopp ees”, nagu ta ise ütleb.
„Seal oli vähem bürokraatiat ja lepingukulusid. Ja Hansa ajas mind raevu eelkõige nende PIN-kalkulaatori pärast. Ma ei kavatse tappes ka seda junni kaasas tassida, veel vähem kaardilugeja juhet järel lohistada ja üritada igas arvutis mingit jaburat tarkvara installeerida — see on luupainaja, mitte internetipank. Lisaks ajas mind raevu üks Hansa kindlustustoode ja tõsiasi, et nad sulgesid pangakontori mulle lähimas asustatud punktis. Asi pole rahulolus, vaid kõige väiksemates kahjudes. Lugesin laenulepingu paranoilise tähelepanuga algusest lõpuni läbi, mingil seletamatul põhjusel ei ole ma kunagi rahavahetajaid usaldanud. Lähiajalugu näitab, et mul oli õigus.”
Lähiajaloost olgu meelde tuletatud uudis, et hiljuti teatas Sampo pank otsusest muuta vajaduse korral ühepoolselt laenuintressi.
Sampo panga personaal- ja jaepangaduse direktor Tõnu Vanajuur on kindel, et Eestis on siiski piisavalt hea ja aastaid toimunud eluasemelaenude turg, mis peaks võimaldama igal soovijal saada enda tingimustele sobiva laenu.
Ka lükkab Vanajuur ümber hiljuti levinud müüdi, nagu ajaksid pangad teadlikult laenuintressid kõrgeks, et peletada eemale riskantseid kliente.
„See on müüt, lihtsalt raha hind on läinud kallimaks, Eesti majandusel läheb konarlikult ja meid mõjutab otseselt globaalne kriis,” ütleb Vanajuur. „Usun, et süsteemi korrastumine ja pankadevaheline usaldamatus saab läbi, aga viimase viie aasta ülimadalad laenuintressid jäävad päris pikaks ajaks minevikku. Laenuvõtja peab arvestama ka majanduse arengu musta stsenaariumiga ja otsuse ikkagi selle järgi tegema.”
Abiks laenajale
Kuidas osta laenuga kahetoaline paneelmaja korter?
•• Laenusumma 900 000 krooni
•• Intress 6,25%
•• Laenutaotleja minimaalne sissetulek 14 500 krooni
•• Kuumakse 5600 krooni
•• Kolm aastat tagasi oleks sellise laenu saanud lisatagatisteta. Intress oleks olnud poole väiksem ja piisanud oleks ka poole väiksemast sissetulekust.
— Mis võib juhtuda, kui laen on võetud kahe peale?
— Kui laenusaajaid on rohkem kui üks, siis vastutavad kõik laenusaajad laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise eest panga ees solidaarselt ehk pangal on võimalus nõuda lepingu täitmist kõigilt laenusaajatelt ühiselt või igalt laenusaajalt eraldi või mõnelt neist. Kui ühe laenusaaja kontol ei ole laenumakse tasumiseks piisavalt raha, võetakse puudujääv osa teise laenusaaja kontolt.
— Kas laenu saab enne tähtaja lõppu tagastada?
— Eesti seaduste järgi ei saa kuidagi keelata laenu ennetähtaegset tagastamist. Üksikasjad sõltuvad laenulepingu tingimustest. Tasuta saab üldjuhul laenu tagastada kolmekuulise etteteatamisega. Päevapealt tagastades maksab laenusaaja trahvi 1–2% laenusummast.
— Millised kulud kaasnevad laenuvõtmisega?
— Alustage närvikulust parima pakkumise leidmisel.
Lepingutasu 0,5–1,5% laenusummast (moodustub laenutaotluse käsitlemise, analüüsimise ja lepingu vormistamise kuludest).
Notari kulud ja riigilõivud seoses tagatise vormistamisega.
Tagatise kindlustamise kulu
Laenusaaja elu- või laenumaksete kindlustus.
Kokku tuleks arvestada ligi 15 000-kroonise väljaminekuga.
— Mis juhtub, kui laenu maksmiseks enam raha ei jätku?
— Tuleb kohe pangaga ühendust võtta. Pangad pakuvad lahenduseks näiteks maksepuhkust, aga vahel ka hoopis laenusumma suurendamist, lisatagatiste leidmist või laenutähtaja pikendamist. Viimane lahendus on kinnisvara müük.
Kui kolme kuu jooksul pole makseviivitustest üle saadud ja pangaga kokkulepet saavutatud, võib pank lepingu üles öelda. See tähendab kinnisvara müümist kohtutäituri kaudu enampakkumise korras. Juba sellise protsessi kulud moodustavad ligi kümme protsenti kinnisvara hinnast. Ja kui selgub, et müüdud vara ei kata kohustusi panga ees, siis jääb klient pangale võlgu.
Halvemal juhul võib selline olukord viia üksikisiku pankrotini. Laenuvõtja võib laenu võtmisel tekkivate riskide maandamiseks sõlmida krediidikindlustuslepingu, mis aitaks maandada maksejõuetuse riski.
— Miks maksvad väiksema sissetulekuga laenajad suuremat intressi?
— Pankade seisukoht on, et väiksema sissetulekuga inimene on suurem risk. Väiksema sissetulekuga inimesel on suurem statistiline tõenäosus laenuga jänni jääda ja seepärast küsib pank selle eest kõrgemat riskitasu. Loeb ka näiteks eelnev võlgnevus telefoni- või elektriarve tasumisel. Seega maksab väiksema sissetulekuga inimene pangale rohkem, et pangal oleks vähem muret.
