Tõnu Toompark: Mis saab üürihindadest 2012. aastal?
Elamispindade üürituru all saame me silmas pidada eelkõige Tallinna ja Tartut. Kuigi üürikortereid ja -maju on teisteski linnades ja valdades, on seal tegemist sedavõrd õhukese nõudluse ja pakkumisega, et sõnast „turg“ me päris tõsise näoga rääkida ei saa.
Eelolev suvi toob üsna kindlalt üüriturule analoogsed sündmused, mis toimusid möödunud aastal. Eelkõige võime üüriturul oodata märkimisväärset nõudluse aktiveerumist ehk pakkumisel olevad üürikorterid hakkavad otsast kaduma.
Esmalt lähevad kaubaks väiksemad ja odavamad pinnad, mille vastu on jooksvalt ülisuur huvi. Oma järg jõuab peagi ka kallimate üürikorteriteni.
Siiski ei ole ülearu põhjendatud hinnang, et üürihinnad peaksid taas tõusma kümnetes protsentides, nagu mullu. Kui me sel suvel näeme elamispindade üüriturul hinnatõusu, siis tõenäoliselt juhtub see vaid ajutiselt ja kõige kõrgema nõudluse hetkel augustis-septembris.
Üürituru tulevik on kinni minevikus
2011. aastal tõusid üürihinnad kiiresti 25%, mõnel pool isegi 30%. Kuigi head üürihinna statistikat kusagilt käepärast võtta ei ole, kinnitavad ka praktikud, et portaalide üüripakkumiste hinnakõvera liikumise suund ja kiirus peegeldavad reaalset elu päris hästi.
Kiire hinnatõusu põhjuseks oli aga äkiliselt kasvanud nõudlus. Üüriturule tuli järjest uusi inimesi, kes hakkasid üksikute vabade üüripakkumiste nimel konkureerima. Nii see hind varmalt tõususuunda pöörduski.
Vabade üüripakkumiste hulk kuivas kiiresti kokku. 2011. aasta juunis oli portaalis KV.EE 3546 üüripakkumist aastataguse 5604 pakkumise vastu. 2011. aasta novembriks kukkus üüripakkumiste arv aga vaid 2800 pakkumiseni, millest paljud pakkumised said kuulutusteportaalis üleval olla vaid loetud päevad.
Säärasest olukorrast inspireerituna tulid turule maaklerbüroode kampaaniad, mis turukonjunktuuri ära kasutades lubasid vabasse korterisse üürniku leida ühe päevaga. Ja nad leidsidki.
Mulluse üüribuumi põhjused
Nõudluse laienemine üüriturul ei toimunud siiski üleöö tekkinud põhjustel. Üürituru laienemist põhjustasid mitmed tegurid, mis paljuski tulenesid käimasolevast majanduskriisist.
Kuigi uut eluaset on vaja, sõltub kodu ostmine paraku laenuvõimest. Laenuvõime jääb aga kriisiaastatel ära kulutatud säästude ja mittetõusva palga taha. Kuigi statistika näitab, et palgad tõusevad, peab olema rahandusminister, et mitte aru saada, et tegelikud hinnad on ametliku tarbijahinnaindeksi viiest protsendist tõusnud kordades rohkem ning reaalne ostujõud on oluliselt vähenenud.
Ja kuigi pangad tahaksid kinnisvara soetamiseks laenu anda, on pudelikaelaks pigem laenuvõtjad, kel peale kõige muu puudub kindlustunne tuleviku osas. Seda kindlustunnet närib tigeda rotina pidevalt meedias käiv kära Lõuna-Euroopa riikide majandusseisu ümber. Räägitakse õnnetustest, mis meid tabavat, kui Kreeka euroliidust välja visatakse. Milles see õnnetus aga Eesti inimeste jaoks seisneb, sellele küsimusele pole keegi vaevunud vastama.
Neil põhjustel vajaski 2011. aasta suvel - ja vajab tänagi - hulk inimesi uut eluaset. Kui kodu ostmise võime on pärsitud, siis tuleb paratamatusena suunduda üüriturule. Üüripinna otsijate armeed täiendab just suvel ja suve teises pooles hulk tudengeid, kes ühel hetkel ootamatusena avastavad, et teise linna õppima kolides on neil ka üüripinda vaja. Ja just tudengite lisalaine oli see, mis mullusele üüribuumile erilise hoo sisse lükkas.
Pikem tulevikuperspektiiv
Üüriturg vajab muutusi ja viimaste aastate aktiivsus selles kinnisvaraäri sektoris näitavad, et siin on toimumas struktuursed nihked. Hinnatakse – keegi ei tea, kes hindab, aga nii arvatakse –, et Tallinna üüriturg moodustab 15% elamispindadest. See tähendab, et Tallinnas on suurusjärgus 30 000 korterit, paaris- või ridaelamukorterit või ühepereelamut, mida välja üüritakse.
Lähiriikides, kelle poole püüdleme, on üüripindade osakaal suurem. Nii Soomes kui ka Rootsis elab Eurostati andmetele tuginedes ligi 30% elanikest üüripindadel. Saksamaal aga elab näiteks ligi pool elanikest üüripinnal.
Võib arvata, et majanduslik paratamatus sunnib ka Eesti üüriturgu laienema ning oletatava 15% juurest võiksime paarikümne aasta perspektiivis jõuda 25 protsendini. Laiem üüriturg annaks inimestele võimaluse leida lihtsamalt, kiiresti ja madalate kuludega endale eluase.
Mõttemaailma muutus
Üürituru laienemise põhjusteks peetakse mitmete arvamusliidrite algatatud muutust mõttemallides. Tänased koduotsijad on ära näinud, et kinnisvarahinnad ei saa ainult kasvada. Nad on võib-olla enda või lähedaste valusatest kogemustest näinud, et korterite hinnad võivad kolme aastaga kukkuda kaks korda, nagu juhtus Eestis aastatel 2007-2009. Nii siis hinnatakse, et inimesed ei soovi enam võtta kinnisvara omamisega seonduvaid riske.
Teine mõttemaailma muutus, mida välja tuuakse, on noorte kosmopoliitsus. Noored maailmakodanikud ei soovi olla aheldatud Eestimaa külge. Noored soovivad piltlikult öeldes hommikust süüa Euroopas, lõunatada Ameerikas ja õhtust süüa Aasias.
Kinnisvarabuumi tipus, kõigest viis-kuus aastat tagasi, pasundasid kõik, kel vähegi häält oli, et Eesti inimesed on loomult omanikud ning endale kuuluv vara on see, milleta elus hakkama ei saa. Karta on, et nende mõne aastaga inimeste loomus siiski oluliselt muutunud ei ole.
Inimesed küll sooviksid omada kinnisvara (mis neid paratamatult Eesti küljes kinni hoiaks), kuid rahaliste vahendite ja laenuvõime nappus sunnib neid omamissoovi peitma ja võltsnaeratuse taha peitudes kuulutama, et üürikorter on see kõige õigem ja parem lahendus eluasememurede lahendamiseks. Sestap pole tegemist mitte muutusega mõttemaailmas, vaid objektiivse reaalsuse paratamatusena võtmisega.
Mis saab edasi?
Täna oleme olukorras, kus kiiret palgatõusu näha ei ole. Elamispindade hinnad on aga tasasel määral positiivse tõusunurga leidnud. Laenude intressimäärad püsivad stabiilselt madalal tasemel tänu langevale euriborile, mis on ühe protsendi tasemest läbi kukkunud. Madalalt tasemelt saab intressimäär, eriti veel tuleviku võimaliku inflatsioonilise keskkonna tingimustest, ainult tõusta. Nendelt eeldustelt lähtudes näeme, et kinnisvaraturule oluliselt ostujõudu ei lisandu.
See tähendab, et üüriturg peab tänase oletusliku 15% pealt laienema. Üürituru laienemine eeldab üürileandjate, eelkõige väikeinvestorite üürikorterite soetamisse suunatud rahapaigutusi, mis ei toimu üle öö. Nõudlus ehk üürnike mass tuleb pakkumise kasvule hõlpsalt järele.
Üürihinnad pikas ehk viieaastases perspektiivis tõusevad ja langevad. Tõusevad üürihinnad absoluutnumbris kas või ainuüksi inflatsiooni tõttu ja sellega samas tempos. Langevad üürihinnad pisut võrrelduna väljaüüritava vara turuväärtusega.
Tehes valikut, kas kodu osta või võtta üürile, peab täna mõtlema eelkõige sellele, kui pikalt on plaan ühes paigas elada. Kui see ajaline perspektiiv jääb alla viie aasta, siis on ainuüksi tehingukulude tõttu mõistlik pigem üüripinna peale mõelda. Kui aga elus on saavutatud stabiilsuseperiood, kus on julgust teha viie kuni kümneaastaseid otsuseid, siis ei tohiks laenuvõime olemasolul kinnisvara soetamine olla liiga halb mõte.
