Kinnisvaraturu valge laev = Euroopa Liit?
“Viimasel ajal on levinud üksjagu müüte võimalikust kinnisvara hinnatõusust. Kui veidi üle dramatiseerida, siis kipub jääma mulje, et meie kinnisvarahinnad on kuskil paisu taga kinni ja ainult ootavad 14. septembri referendumi “jah”-sõna, et saaks Euroopa poole hüppama hakata. Arvamustes tuginetakse sageli emotsioonidele ja üksikutele faktidele, põhjalikku analüüsi võimalike arengute kohta meie kinnisvaraturul ei ole tehtud.
Kas välismaalaste osakaal kinnisvaraostjatena on kasvanud?
Maa-ameti kinnisvaratehingute andmebaasile tuginedes võib väita, et ei ole. Välismaalastest eraisikute osakaal ostjatena on aastatel 2000-2002 olnud stabiilselt ca 3,5%. Seda võiks pidada normaalseks näitajaks, kui siin poleks kahte “aga”, mis muudavad selle näitaja infotühiseks:
- Välismaalastena käsitletakse ka eestimaalastest „halli-passi-mehi“ ehk Venemaa kodanikke, kelle osakaal on päris suur, Põhja- ja Ida-Eestis valdav. Seega ei peegelda number „päris-välismaalaste“ ostukäitumist.
- Puudub koondülevaade välisosalusega äriühingute tehingute kohta, samuti riiulifirmade kohta, mis võivad olla seotud varitehingutega.
Kus ja mida välismaalasted ostavad?
Investeeringuobjektidena on loomulikult huvi suurem paremas asukohas ja seiskorras kinnisvarade järele — elu- ja äriobjektid suuremate linnade keskustes, Tallinnas eelkõige. Senine praktika on näidanud, et meie kinnisvaraomanike (potentsiaalsete müüjate) ja välismaalastetest huviliste (potentsiaalsete ostjate) ootuste vahel on suured käärid. Paljud väliskliendid tulevad siia ajendatuna juttudest meie kinnisvara imeodavuse kohta. Olles hinnatasemetega tutvunud, kaob paljudel reaalne ostuhuvi.
Hoonestamata maadest on ostetud saartel ja läänerannikul paiknevaid looduskauneid alasid, mida kinnitab ka tehingustatistika: aastatel 1997-2002 oli Saaremaal eraisikutest välismaalaste osakaal tehingute arvust 17%, Läänemaal 10%, Hiiumaal 6%. Väikseim on välismaalaste osakaal Võru- ja Tartumaal — alla 1%. Suuri ja odavaid alasid (võib arvata, et põhiliselt põllumajanduslikuks kasutuseks sobivat maad) on ostetud palju Tartumaal, kus tehingute pindalast moodustab välismaalaste osa ligi 4% (nii tehingute arvust kui hinnast alla 1%). Teistes maakondades selgeid maa „kokkuostu“ märke ei ilmne.
Kas Euroopa Liiduga ühinedes toimub kinnisvaraturul hüppeline hinnatõus?
Kindlasti on oluline rõhutada seda, et kinnisvaraturg ei ole midagi iseseisvat, vaid osake riigi majandusest. Selline, nagu on (saab olema) Eesti majanduse „tervis“, saab olema ka kinnisvaraturu olukord. Üldise hinnatõusuga kasvavad ka kinnisvarahinnad.
Kinnisvaraturgu analüüsides unustatakse sageli, et sellel on mitmeid olulisi eripärasid võrreldes teiste turgudega.
Kokkuvõtteks:
- Euroopa Liiduga liitumine aitab kindlasti kaasa usaldusväärsuse kasvule Eesti kinnisvaraturu suhtes, mõjudes positiivsetelt kinnisvaraärile tervikuna ja tõstes nõudlust üldises mõttes.
- Kiireid laiaulatuslike ja hüppelisi hinnatõuse ei tule. Senistes küllalt kiirelt tõusnud hinnatasemetes on sees juba omajagu „euro-ootust“.
- Hinnatõus puudutab eelkõige atraktiivsemaid turusektoreid. Seega süveneb hindade diferentseerumine asukoha ja kvaliteedi järgi.
- Hinnatõus on aktiivsem turusektorites, kus tõus on seni olnud väiksem. Samas on seni väheaktiivsetele turusektoritele omane vähene efektiivsus ja likviidsus, mistõttu on ka edasised arengud küllalt aeglased.
- Poliitiliste piirangute puhul oleks turu loomulik tasakaal häiritud ja suundumused raskesti prognoositavad.
- Eurole üleminekuga kaasneb kerge hinnatõus, kuid pikemas perspektiivis mõjub see positiivselt turu läbipaistvusele.
- Loodetavasti aitab EL-ga liitumine kaasa meie kinnisvarateenuste kvaliteedi ja kinnisvarainfo kättesaadavuse paranemisele.”
Kommentaari küsisime ka teistelt kinnisvaraekspertidelt:
Kas kinnisvara tasub müüa nüüd või oodata EL’ga liitumise jõustumist?
Mart Saa, ERI Kinnisvara müügijuht: “Kinnisvarahindade langemist pole küll veel ette näha. Paneelmajade osas võib hinnalangus millalgi tulla, ent kindlasti tõusevad mitte-tüüpprojektide hinnad veelgi. Määrav on üldiselt pigem asukoht, kesklinn ja uued elurajoonid ei saa mingil juhul odavneda, hinnad ainult tõusevad. Kelle jaoks on kinnisvara müügi ainus eesmärk võimalikult palju raha teenida, võiks pisut veel oodata.”
Kadri Lindpere, Arco Vara Grupi kommunikatsioonijuht: “Kinnisvara tasuks siiski müüa eelkõige siis, kui selleks vajadus on. Kinnisvara puhul on tegemist reaalse varaga ning muutused hinnatasemes pole sugugi hüppelised ega võrreldavad näiteks börsil toimuvaga. Muutused kinnisvara hinnatasemes on aeglane ning stabiilne protsess, mistõttu tasuks selle müümise puhul lähtuda eelkõige isiklikest vajadustest ning mitte soovist selle pealt teenida.”
Ain Kivisaar, UUS MAA Kinnisvaragrupi analüütik: “Usun, et Eesti juhtumi puhul mõjutab kinnisvaraturgu oluliselt enam majanduse üldine areng kui konkreetne liitumise fakt EL-iga. Seega tuleks kinnisvara müügiplaane kaaludes pigem lähtuda majanduse üldistest
tsüklitest. Hetkel tundub, et kasvuruumi veel jätkub ning müügile mõelda on veel vara.”
Millised on prognoositavad muutused hindades?
Kadri Lindpere: “Hüppelist hinnatõusu kindlasti oodata ei ole. Kõik liigub siiski oma rada pidi ning on prognoositav vastavalt iga-aastasele üldisele heaolu kasvule. Kinnsvara hind sõltub suuresti palga ning laenuintresside tasemest. Teatavasti pole EL-ga liitumisel oodata hüppelist palkade tõusu, seega ei saa seda väita ka kinnisvara hindade kohta.”
Elmar Lillepea, europessimist: “ELiga liitumine toob kaasa paratamatu uusehitiste ja elamumaa käibemaksustamise. Eestile selles osas erandeid ei ole. Kui me ei liitu, siis kinnisvarasektoris peaks hinnatõus pidurduma”
Ain Kivisaar: “Käibemaskuseadusega tõstetakse kunstlikult elamispindade ning elamumaa hinda. Põllumajandusmaa müügihindu kergitab omanike suur ootus. Need ongi
valdkonnad, kus hinnatõus on kõige selgem.”
Mart Saa: “Äkilist hinnatõusu tõusu ei prognoosi — muutused hindades on juba praegu toimumas, n.ö. euro-ootused on hinna sisse arvestatud ka tänase päeva seisuga.”
Kas kinnisvaraomaniku vaates on EL positiivne või negatiivne nähtus?
Mart Saa: “Kinnisvaraomaniku seisukohast on EL täiesti neutraalne. Eestlase jaoks mõjutab kinnisvarainvesteeringuid kindlasti pigem soodsatel tingimustel saadav pangalaen kui EL. Maa hinnad on juba tõusnud 25%, ostubuum juba toimub… Nii et hinnamuutuse tingib pigem EL-eelne seis, ootused, mis meil juba tänaselgi päeval käes on. Lähema aastaga ei muutu Eesti kinnisvaraturul enam suurt midagi, ent pikemas plaanis võib EL kinnisvarainvestori jaoks pigem positiivseks osutuda.”
Kadri Lindpere: “Pigem positiivne nähtus, see tagab positiivse majanduskasvu ning seega ka arengu.”
Ain Kivisaar: “”Jah” ülekaal sisendab kõigile osalistele optimismi, kuid toob juba järgmisel kevadel kaasa muudatused käibemaksuseaduses, tõstes hindu ning vähendades kinnisvara likviidsust. “Ei” võimaldab küll käibemaksu lisamisest loobuda, kuid kahandab tõenäoliselt välismaise investeerimiskapitali hulka ning tõstab laenuintresse. Negatiivsed küljed on mõlemal variandil. Siiski tundub referendumi “jah” oluliselt helgema kumaga kui “ei”.”
Elmar Lillepea: “Ka liitumine võib kaasa tuua kinnisvara turu osas negatiivseid tagajärgi, kui liitumisega ei kaasne jätkuvat (oodatud) kinnisvara hinnatõusu.”
Ain Kivisaar: “EL-iga liitumise mõju kinnisvaraturule tähtsustatakse üle. Tulenevalt meie klimaatilistest tingimustest pole välismaalaste huvi siin kinnisvara soetada kuigi elav. Seda ei muuda ka EL. Edasine areng saab tulla ainult sisenõudluse kasvust, mida mõjutab laenuraha hulk ja selle pakkumise tingimused. Selge on see, et kiire kasvu aeg meie kinnisvaraturul on läbi saanud ning edaspidi elanike üldisest maksevõimest kiirem hindade tõus soosib mullistumist.”
Selle uudise väljaandmist toetab Euroopa Liit. Uudises kirjutatu ei ole Euroopa Liidu ametlik seisukoht, uudise sisu eest vastutab ainuisikuliselt Delfi.size>
