Kinnisvaraanalüütik: üüritulu maksustamine on praegu üürileandja suhtes ebaõiglane
Riik tahab aastal 2017. üüritulu pealt oma eelarvesse saada 6,9 miljonit eurot. Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toomparki hinnangul tehakse üürileandjale liiga, kui kästakse maksu maksta kogu üürisumma pealt. Samuti soovitab ta kaaluda, kas eraisikute üüritulu üldse tulumaksust vabastada.
Üle-eelmisel aastal deklareeris oma üüritulu 4000 füüsilist isikut ja lisaks deklareeris 2200 juriidilist isikut eraisikutelt üüritud elamispinna. Maksuameti hinnangul jääb igal aastal üüritulult saamata 8–27 miljonit, Toomparki hinnangul 17 miljonit eurot tulumaksu.
Eraisikute puhul maksustatakse praegu käivet ehk kogu üürihinda, kuid Toomparki sõnul tuleks maksustada kasumit. „Praegu on see nii ebaõiglane üürileandjale,“ rääkis Toompark, kelle hinnangul oleks samm õigluse poole ja tooks tuludeklareerijaid märgatavalt juurde, kui üüritulu deklareerides saaks maha arvata kulud, nt laenumakse intressid.
Kui riik läheb üüritulu enam maksustamise teed, siis viivad Toomparki sõnul eraisikust üürileandjad oma äri ettevõtetesse, kus nad saavad tuludest kulud maha arvata. See tähendab, et riik ei pruugi sugugi senisest rohkem tulu saada. „Ma ei taha öelda, et üürileandjad ei peaks makse maksma. Loomulikult tuleb seda turusektorit korrastada ja kui mängureeglid on paika pandud, siis olgu need ühised,“ ütles Toompark.
Ettevõtjate osakaal üüriturul kasvab
„Peame arvestama ka seda, et üüriturul on viimastel aastatel lisandunud palju väikeinvestoreid, kes teevad äri ettevõttena, kes ei pea tulumaksu maksma enne, kui seda raha ettevõttest välja võtab,“ ütles Toompark, kelle sõnul on keeruline hinnata, kui suur on üürileandjate seas ettevõtete ja kui suur eraisikute osakaal.
Üldse on üürituru suurust raske hinnata. Aga kui võtta, et meil on 660 000 eluruumi ja rahvaloenduse järgi elab 80 protsenti inimestest omaniku asustuse pinnal ehk endale või lähedasele kuuluval pinnal, siis võib arvestada, et 132 000 inimest üle Eesti on üürnikud. Seal hulgas võib aga olla ka palju tasuta lepinguid.
Selge on, et ettevõtete osakaal üürileandjate seas on suurenemas. „Üüriturg on olnud Metsik Lääs, mis on kuskilt juhuse tahtel alguse saanud ja korrastub, mille märksõna on kontsentreerumine. Järjest rohkem ja rohkem on neid, kellel pole mitte üks või kaks korterit, vaid kümnete kaupa,“ sõnas Toompark.
Osa üürileandjaid võib „poe“ kinni panna
Kui reeglid on olemas, siis ei peaks Toomparki hinnangul ükski äri olema reeglitest väljaspool. Samas pole paljude jaoks korteri üürile andmine mitte äri, vaid hobi. Mõni vanaproua või -härra, kes on ühe korteri üürile andmisega teeninud musta tulu, võib maksuameti soove kuulates näha nelja varianti.
„Variant üks. Maksad täissummalt tulumaksu. Viiendik tuleb ära anda, päris palju. Ta mõtleb, et võib-olla ma ei peakski seda tegema. Siis ta mõtleb, et mis on alternatiiv. Alternatiiv number üks on, et ta hakkab füüsilisest isikust ettevõtjaks. Issand jumal, siis kasvab maksukoormus tegelikult veel kõrgemaks! Alternatiiv number kaks on, et tee omale siis OÜ. Meil võib küll peaminister seda 15 minutiga teha, aga et ühe korteri omanik hakkab ettevõtte omanikuks, see ei ole kuidagi ratsionaalne kaalutlus,“ rääkis Toompark. „Kui üüritulu hakatakse väga agressiivselt maksustama, siis polegi midagi – „pood“ kinni ja korter maha müüa.“
Kokkuvõttes vähendab riigi agressiivsem maksukogumine Toomparki hinnangul kindlasti pakkujate valmidust korterit üürile anda.
Riik saab aidata üüriturul põranda alt välja tulla
Toomparki sõnul tuleb vaadata suurt pilti: elamispindade kättesaadavust, et inimestel oleks võimalik leida taskukohane elamispind ja seda mõistliku aja jooksul. Tema sõnul peame vaatama, kuidas riigi käitumine mõjutab keskkonda, kus me elame. Ja ta toob välja hoopis teistsuguse nägemuse.
„Kinnisvarafirmade liit, maksumaksjate liit ja omanike keskliit on välja pakkunud, et eraisiku üüritulu võiks tulumaksust üldse vabastada. Miks nii teha? Sel põhjusel, et aidata üüriturul tulla põranda alt välja, et mittelegaalne turg muutuks legaalseks. Üürileandjal ei ole mingit põhjust jääda põranda alla ja pakkuda ebaprofessionaalset ja varjatud teenust, kui tulumaksutonti ei ole,“ rääkis Toompark.
Kui kehtestada tulumaksuvabastus näiteks kümneks aastaks, siis suudetakse Toomparki sõnul kindlasti elamispindade kättesaadavust, üüriturgu ja kogu suurt pilti väga pikkade sammudega arendada. „Teine asi on see, et kui üürilepingud on põranda alt välja tulnud, siis tagasi minna on pagana keeruline.“
