10 miljardi eest uusi müümata kortereid

Kinnisvara alal askeldajate puhul võib endiselt tõmmata paralleele kümne aasta eest krahhikrampides vaevelnud Tallinna börsil tegutsenud analüütikute jutuga.

Nii mõnigi seni valdavalt lootusrikast tulevikku maalinu tunnistab, et hinnalangus on tõsiasi, kuid see tähendab kõigest turu korrastumist ja ettevalmistust uueks tõusutsükliks. Unustatakse üks majanduse põhitõdesid: kinnisvara puhul kipub nii tõusu- kui ka langustsükkel olema vägagi pikk ning võib mõnikord väldata üle kümne aasta.

Samuti sõltub kinnisvaraturu nõudlus olulisel määral tarbijate kindlustundest, mis sai näiteks viimaste päevade devalveerimisjuttudelt kahtlemata lisahoope.

Hinnateooriaid on igasuguseid. Leidub selliseidki, mille järgi kaupade ja teenuste hinnatase ei teki mitte nõudluse ning pakkumise kõverate lõikumispunkti järgi, vaid eeskätt tootmiskulude ja juurdehindluse alusel. Majandusteaduse peavool eelistab siiski esimesena nimetatud varianti. Nõudluskõvera asukoht teljestikus aga sõltub sellisel juhul muu hulgas ka tarbijate sissetulekust. Lihtne järeldus oleks, et uus korter võibki jääda keskmise sissetulekuga eestlasele veel tükiks ajaks kättesaamatuks luksuseks, uute elamute ehitajad peavad aga jääma lootma elanikkonna rikkamale osale.

Maa-ameti andmeil sooritati Tallinnas oktoobrikuus 741 korteri ostu-müügi tehingut. Kui palju neist oli uusi kortereid, on raske öelda, kuid ruutmeetri mediaanhind — mis vastavalt korteri pindalale kõigub 22 800 ja 28 100 vahel — näib viitavat, et tublisti alla poole. Kinnisvaraobjektide hinnalangusi kajastava blogi KVKVisuaal hinnangul müüakse Eestis nädalas 15–25 uut korterit. Kokku jälgib blogi umbes 5000 valmis olevat korterit koguväärtusega umbes kümme miljardit krooni. See peaks olema u 90% kogu uusarenduste mahust. Aegamisi tuleb peale aga ka hulgaliselt uusi.

Varasemate aastate kogemuse järgi peaks eluasemeturg sügisel elavnema, septembrikuus eraisikute sooritatud tehingute maht aga suvekuudega võrreldes hoopis langes. Oktoobrikuuski jäi eraisikute tehingute kogumaht mullusele 28% alla. Septembriga võrreldes on siiski märgata väikest kasvu. KVKV järgi tekkis just oktoobrikuus korteripakkumiste hinna alandamise laine.

“Ma arvan küll, et hinnalangetused on üks oluline põhjus mõningases (jah, vaid mõningases) aktiivsuse tõusus,” ütleb Kristjan Lepik investeerimisportaalis Tark Investor. Teiseks põhjuseks peab ta Sampo panga käivitatud agressiivset kampaaniat. “Just müügis olevate objektide suur arv rõhub praegu hindu ning seetõttu on ka lähemal ajal raske näha, et hinnad tõusma hakkaks, pigem tiksuvad allapoole,” usub ta.

Värske Rahvusvaheliste Arvelduste Panga uuringu järgi reageerib hinnatase kõige kiiremini kasvavate eluasemehindadega Ida-Euroopa riikide — Eesti, Leedu, Bulgaaria — puhul SKT kasvule elaniku kohta pea viis korda tugevamalt kui OECD riikides keskmiselt. See tulemus võib ühest küljest väljendada seda, et eluasemed olid möödunud kümnendi esimesel poolel — mil uuringu vaatlusperiood algas — teiste kaupadega võrreldes alahinnatud.

Teisest küljest võib see aga anda märku, et tõus on olnud üle mõistuse kiire. Samas näitas uuring, et sellistes riikides kipuvad kõikvõimalikud kõrvalekalded OECD keskmisest kiiremini tasakaalulise kasvuraja suunas korrigeeruma. See avastus peaks pakkuma kinnisvaraärimeestelegi veidi lohutust. Kestab ju ka langus siis lühemat aega.

Refereeritud artikli originaaltekst Ärilehes